Kevés olyan befektetés létezik Magyarországon, amely annyira megosztja az embereket, mint az ingatlan. Egy dologban azonban a legtöbb szakértő egyetért: ha valaki befektetési céllal szeretne ingatlant vásárolni, az egyetemi városok továbbra is az egyik legígéretesebb célpontnak számítanak.
De vajon valóban működhet az a sokat emlegetett modell, hogy megvesszük a lakást, kiadjuk diákoknak, és innentől kezdve gyakorlatilag az albérlők fizetik helyettünk a hitelt?
Magyarországon több olyan város is van, ahol a felsőoktatás miatt szinte folyamatos a kereslet a kiadó lakások iránt. Debrecen, Szeged, Pécs, Győr, Miskolc vagy Veszprém évről évre több tízezer hallgatót fogad. Sokan közülük más településről érkeznek, a külföldi hallgatók száma is jelentős, miközben a kollégiumi férőhelyek korlátozottak. Ennek eredményeként minden nyár végén újra felpezsdül az albérletpiac, és a jó állapotú, megfelelő helyen található lakásokra gyakran már néhány napon belül találnak bérlőt. Ez Mosonmagyaróvárra – bár egyetemi város – nem feltétlenül igaz. Lampert László, a Complex Hitel ügyvezetője szerint inkább a nagyobb egyetemi városban indul a diákroham ezekben a hetekben az albérletekért. A Lajta-partján inkább továbbra is az ország más részéről érkezők, Ausztriába ingázók keresik a kiadó lakásokat. Emellett a nagyobb helyi cégek élénkítik a munkásszállás-piacot – erre hatással van az autóipari cégek teljesítménye is.
A befektetők számára ez azért fontos, mert az ingatlan egyik legnagyobb ellensége az üresen állás. Egy lakás akkor is pénzbe kerül, ha éppen senki sem lakik benne. Fizetni kell a hitelt, a közös költséget, a biztosítást, és időnként a karbantartási munkákat is. Minél rövidebb ideig áll üresen egy ingatlan, annál kiszámíthatóbbá válik a befektetés.
Nem véletlen, hogy az egyetemek környékén található garzonlakások és kisebb, másfél-kétszobás ingatlanok a legkeresettebbek. Ezeket könnyebb kiadni, a rezsijük alacsonyabb, a diákok pedig szívesebben választják őket, különösen akkor, ha bútorozottak és gépesítettek.
Sokan úgy gondolják, hogy a személyi hitel drága, ezért befektetésre nem alkalmas. Ez azonban nem feltétlenül igaz. Ha valakinek például már rendelkezésére áll a vételár nagyobb része, és csak néhány millió forint hiányzik, előfordulhat, hogy egy személyi kölcsön gyorsabb és egyszerűbb megoldást jelent, mint egy jelzáloghitel. Ilyenkor nem kell ingatlant bevonni fedezetként, az ügyintézés rövidebb lehet, és akár néhány napon belül megköthető az adásvétel.
Persze ennek ára van. A személyi hitelek kamata jellemzően magasabb, mint a lakáshiteleké, ezért a havi törlesztőrészlet is nagyobb lehet. Éppen ezért csak olyan befektetésnél érdemes számolni vele, amely várhatóan stabil bérleti bevételt termel.
De vajon tényleg az albérlő fizeti vissza a hitelt?
Ha csak a számokat nézzük, sok esetben igen. Tegyük fel, hogy valaki nyolcmillió forint személyi hitelt vesz fel egy lakás megvásárlásához. A havi törlesztőrészlet körülbelül 160–180 ezer forint lehet, miközben ugyanazt a lakást 220–240 ezer forintért sikerül kiadni. Első ránézésre úgy tűnik, hogy a különbözet nyereségként jelentkezik.
A valóságban azonban minden ingatlannak vannak fenntartási költségei. Elromolhat a mosógép, cserélni kell a hűtőt, időnként festeni szükséges, előfordulhatnak vízvezeték-szerelési munkák, és mindig számolni kell kisebb-nagyobb javításokkal. Emellett ott van az adózás kérdése is, hiszen a bérbeadásból származó jövedelem után bizonyos esetekben adófizetési kötelezettség is keletkezik.
Ezért a profi befektetők soha nem úgy számolnak, hogy a teljes bérleti díj nyereség. Inkább azt vizsgálják meg, hogy minden költség levonása után marad-e elegendő pénz a hitel biztonságos törlesztésére, illetve arra, hogy váratlan helyzetek esetén se kerüljenek nehéz helyzetbe.
A másik fontos kérdés az ingatlan értéknövekedése. Az ingatlanbefektetés egyik legnagyobb előnye ugyanis nem feltétlenül a havi bérleti díj, hanem az, hogy maga a lakás is értékesebb lehet az évek során. Az elmúlt másfél évtizedben Magyarország számos egyetemi városában jelentősen emelkedtek a lakásárak. Bár senki sem tudja biztosan megjósolni, hogy ez a tendencia a jövőben is ugyanilyen ütemben folytatódik-e, az biztos, hogy azok a települések, ahol erős az egyetem, fejlődik a gazdaság és folyamatos a munkahelyteremtés, hosszabb távon általában stabilabb ingatlanpiaccal rendelkeznek.
Különösen érdekes Debrecen példája. Az egyetem mellett az elmúlt évek nagy ipari beruházásai új munkahelyek ezreit hozták létre. Emiatt ma már nemcsak diákok, hanem mérnökök, külföldi szakemberek és fiatal munkavállalók is albérletet keresnek. Ez csökkenti annak a kockázatát, hogy egy lakás hosszabb időre bérlő nélkül maradjon.
Hasonló folyamatok figyelhetők meg Győrben is, ahol az autóipar biztosít folyamatos keresletet a kiadó lakások iránt, míg Szegeden és Pécsen elsősorban az egyetemi élet és az egészségügyi intézmények tartják fenn a bérleti piacot.
Persze a befektetésnek árnyoldalai is vannak. Egy váratlan gazdasági visszaesés, a kamatok emelkedése vagy a bérleti díjak csökkenése könnyen átírhatja az előzetes számításokat. Az sem ritka, hogy egy lakás néhány hétig vagy akár hónapokig üresen áll két bérlő között. Ha valaki minden tartalék nélkül vág bele egy ilyen befektetésbe, ezek az időszakok komoly pénzügyi terhet jelenthetnek.
Éppen ezért a pénzügyi szakértők általában azt javasolják, hogy a befektető legalább három-hat havi törlesztőrészletnek megfelelő tartalékkal rendelkezzen. Ez elegendő biztonságot nyújthat akkor is, ha átmenetileg nincs bérlő, vagy váratlan javítás válik szükségessé.
A siker másik kulcsa a megfelelő ingatlan kiválasztása. Nem feltétlenül a legnagyobb vagy a legdrágább lakás hozza a legjobb megtérülést. Sok esetben egy kisebb, energiatakarékos garzon sokkal kedvezőbb befektetés, mert gyorsabban kiadható, alacsonyabb a fenntartási költsége, és szélesebb bérlői réteg számára elérhető.
A legfontosabb tanulság talán az, hogy az ingatlanbefektetés nem szerencsejáték. Aki előre kiszámolja a várható bevételeket, figyelembe veszi a költségeket, nem vállal túlzott hitelterhet, és hosszú távon gondolkodik, annak valóban jó esélye van arra, hogy az albérleti díj jelentős részben fedezze a hitel törlesztését. Idővel pedig nemcsak a hitel fogy el, hanem egy értékes ingatlan is a tulajdonában marad.
A kérdés tehát nem az, hogy lehet-e személyi hitelből egyetemi városban lakást vásárolni befektetési céllal. Sokkal inkább az, hogy a vásárló mennyire felkészülten és tudatosan vág bele. Aki reálisan számol, tartalékot képez, és jó helyen választ ingatlant, annak ez a stratégia hosszú távon valóban jövedelmező lehet. Nem azért, mert az albérlő “helyette fizeti a hitelt”, hanem azért, mert a bérleti bevétel, az értéknövekedés és a tudatos pénzügyi tervezés együtt képes valódi vagyont építeni.
(Illusztráció: pexels)
