A nyári hónapokban a szokásosnál kevesebb lakás cserélt gazdát, ugyanakkor az érdeklődők között kevesebb volt az úgynevezett „lakásnéző turista” is. Aki ugyanis komolyan keresett, nagyobb eséllyel jutott el a vásárlásig. Ősszel több hatás is egyszerre élénkítheti a piacot. A már bejelentett vagy előkészítés alatt álló programok, köztük a Wekerle-terv, önmagukban is növelhetik a keresletet, miközben az Otthon Start esetleges felülvizsgálata újabb vevőket késztethet arra, hogy ne várjanak tovább.
Ennek egyszerű oka van: aki attól tart, hogy a kedvezményes program feltételei szigorodnak, inkább előre hozhatja a vásárlást. A jelenlegi szabályozás ugyanis nemcsak a fiatal, első lakásukat megszerző vevők számára lehet vonzó, hanem a befektetőknek is lehetőséget kínál. Ha a programot később szűkítik, például a bérbeadhatóság vagy a jogosultság feltételeinek módosításával, illetve háztartási jövedelmi plafon bevezetésével, annak már most lehet keresletélénkítő hatása. A szigorítástól tartó vásárlók akár valamivel magasabb vételárat is hajlandók lehetnek kifizetni azért, hogy még a jelenlegi feltételek mellett szerződhessenek.
A kamatcsökkentés nem jelenti azt, hogy holnaptól olcsóbb lesz a lakáshitel
A Magyar Nemzeti Bank újabb, 0,25 százalékpontos kamatvágása megfelelt a piaci várakozásoknak, de ettől még nem lesznek automatikusan olcsóbbak a lakáshitelek. Az alapkamat változása közvetlenül nem határozza meg a jelzáloghitelek árazását. A hatás inkább közvetetten, hosszabb idő alatt érvényesül.
A bankok ugyanis több tényező alapján árazzák a hiteleket. Fontos például a 10 éves BIRS, amely jelenleg nagyjából 5,12 százalékon áll, erre pedig a pénzintézetek ráteszik saját működési költségeiket, kockázati prémiumukat és az elvárt marzsot. A piaci lakáshitelek idei kamatcsökkenését éppen az tette lehetővé, hogy ezek a referenciamutatók az elmúlt hónapokban tartósan és jelentősen mérséklődtek.
Ez alapján elképzelhető, hogy további bankok is lejjebb viszik kamataikat, nagyobb zuhanásra azonban egyelőre nem érdemes számítani. Még akkor sem, ha az MNB ősszel folytatja óvatos kamatcsökkentési sorozatát.
A piacon mindenesetre már látszik a változás. A nyár elején még 6,6–7 százalék körül alakult az átlagos piaci lakáshitelkamat, júliusra azonban 5,8–6,5 százalék közé mérséklődött.
Hogy ki kapja a legjobb ajánlatot, abban az ügyfél jövedelme is sokat számít. Ugyanígy kedvezőbb lehet a kamat, ha a fizetését annál a banknál írják jóvá, ahol a hitelt felveszi. A bankok számára az is vonzóbb ügylet lehet, ha a piaci kölcsönt valamilyen támogatott konstrukcióval, például az Otthon Start 50 millió forintos hitelével vagy a Csok Pluszszal kombinálják. Ilyenkor a teljes ügylet jövedelmezősége miatt a kiegészítő piaci hitel kamata is kedvezőbb lehet.
A régi hiteleknél is eljöhet a váltás ideje
A csökkenő kamatkörnyezet nemcsak az új lakásvásárlóknak kedvezhet. Azok is jól járhatnak, akik korábban még jóval drágább hitelt vettek fel. Egy 30 millió forintos, 20 éves futamidejű kölcsönnél például a korábbi 7–8 százalékos kamat és az új, 5,8 százalék körüli szint között már havi több tízezer forintos különbség is lehet a törlesztőrészletben.
Ősszel különösen azoknak lehet érdemes körülnézniük, akiknek a kamatstop lezárulta után ismét piaci kamatozásúvá válik a változó kamatozású jelzáloghitelük. Ilyenkor a hitelkiváltás lehetősége is felmerülhet.
Érdemes megnézni, hogy a régi hitel lezárásának és az új felvételének költségei mennyi idő alatt térülnek meg a kisebb törlesztőrészleten. Ha ez egy éven belül megtörténik, a váltás általában megfontolandó. Kétéves megtérülésnél viszont már érdemes jóval alaposabban számolni.
A támogatott konstrukciók közben továbbra is komoly előnyt élveznek. Az Otthon Start és a Csok Plusz 3 százalékos kamata azok számára, akik jogosultak rájuk, továbbra is nehezen verhető. A nagy kérdés inkább az, hogy pontosan mi változik majd az Otthon Start felülvizsgálata után. Szűkül-e a jogosultak köre, és ha igen, mennyivel?
Egy dolog azonban már most látszik: attól, hogy a jegybank tovább csökkenti az alapkamatot, nem várható, hogy a piaci lakáshitelek néhány hónap alatt 4–5 százalékos szintre esnek. A kamatok lassan, fokozatosan mérséklődhetnek, miközben az esetleges szabályváltozások miatt éppen az ősz hozhat újabb lendületet a lakáspiacon. (Illusztráció: pexels)
