Az elmúlt hónapokban egyre több piaci elemzés jutott arra a következtetésre, hogy az albérletárak emelkedése megtorpant Magyarországon. Sok bérlő számára ez megkönnyebbülést jelenthet, hiszen az elmúlt években szinte folyamatosan emelkedő lakbérekkel kellett számolniuk. A jelenlegi helyzet azonban csalóka: a felszín alatt olyan gazdasági és társadalmi folyamatok zajlanak, amelyek hosszabb távon akár teljesen új pályára állíthatják az albérletpiacot.
A kereslet továbbra is magas, miközben a kínálat bővülése egyre lassabb ütemű. Az ingatlanvásárlást tervezők jelentős része még mindig nem tud kilépni az albérletből, a befektetők pedig jóval óvatosabbá váltak, mint néhány évvel ezelőtt. Mindeközben a kormány által meghirdetett bérlakásépítési program új szereplőként jelenhet meg a piacon, amely akár érdemben is befolyásolhatja a következő évek lakhatási viszonyait.
Egyre többen maradnak albérletben, mert nem tudnak lakást vásárolni
Az albérletpiac egyik legfontosabb mozgatórugója ma már nem kizárólag a diákok vagy a munka miatt költözők kereslete. Egyre nagyobb arányban jelennek meg azok a fiatal párok, családok és első lakásukat megvásárolni kívánók is, akik ugyan saját otthont szeretnének, de jelenlegi anyagi helyzetük ezt még nem teszi lehetővé.
A lakásárak ugyan az elmúlt időszakban mérsékeltebb ütemben emelkedtek, de továbbra is magas szinten mozognak. Ehhez társul az önerő előteremtésének nehézsége, amely sok esetben nagyobb akadályt jelent, mint maga a hiteltörlesztés.
A bankok jellemzően legalább 20 százalékos önerőt várnak el, ami egy átlagos budapesti vagy nagyvárosi lakás esetében akár 15-20 millió forintos saját megtakarítást is jelenthet. Bár bizonyos élethelyzetekben ennél alacsonyabb önerővel is lehet lakáshitelt igényelni, a legtöbb vásárló számára a megfelelő saját forrás összegyűjtése továbbra is hosszú éveket vesz igénybe.
Ennek következményeként sokan kénytelenek tovább bérelni, miközben folyamatosan próbálnak félretenni a későbbi lakásvásárlásra. Ez a jelenség stabil keresletet biztosít az albérletpiac számára akkor is, amikor az árak átmenetileg stagnálnak.
A befektetők már nem olyan lelkesek, mint korábban
Az elmúlt tíz év egyik meghatározó folyamata volt, hogy rengeteg lakást vásároltak befektetési céllal. Az alacsony kamatkörnyezet, az emelkedő ingatlanárak és a folyamatosan növekvő bérleti díjak sokakat ösztönöztek arra, hogy megtakarításaikat ingatlanba fektessék. Ma azonban egészen más környezetben kell dönteniük a befektetőknek.
Az ingatlanárak magasak, a fenntartási költségek emelkedtek, a kiadhatóság pedig több tényezőtől függ, mint korábban. Emellett más befektetési lehetőségek is vonzóbbá váltak, így sokan már nem automatikusan a lakásvásárlást választják.
Ha kevesebb új befektetési célú lakás jelenik meg a piacon, akkor az albérletkínálat bővülése is lassulhat. Ez hosszabb távon ismét az árak emelkedése felé mutathat, különösen a nagyvárosokban és az egyetemi központokban.
A bérlakásépítési program új egyensúlyt teremthet
A jelenlegi folyamatok miatt kiemelt figyelem övezi a kormány bérlakásépítési programját. Amennyiben valóban jelentős számú új bérlakás épül a következő években, az mérsékelheti a piaci feszültségeket.
A program egyik legfontosabb előnye lehet, hogy növeli a kínálatot olyan időszakban, amikor a magánbefektetők aktivitása visszafogottabb. Az új lakások megjelenése nemcsak több bérlő számára jelenthet elérhető lakhatást, hanem hozzájárulhat az albérletárak stabilizálásához is.
Természetesen mindez nem egyik napról a másikra történik. Egy nagy volumenű lakásépítési program előkészítése, kivitelezése és piacra kerülése több évet vesz igénybe, így rövid távon továbbra is a kereslet és a kínálat alakulása határozza meg az árakat.
Érdemes kivárni a lakásvásárlással?
Sokan teszik fel a kérdést, hogy a jelenlegi piaci környezetben érdemes-e tovább albérletben maradni, vagy inkább most kellene belevágni a lakásvásárlásba. Erre nincs mindenki számára egyformán jó válasz, hiszen a döntést számos tényező befolyásolja. Fontos szempont az ingatlan ára, a rendelkezésre álló önerő, a jövedelmi helyzet, valamint az is, hogy milyen hitelfeltételek érhetők el.
Aki hosszú távra tervez, stabil munkahellyel rendelkezik, és már közel áll a szükséges önerő összegyűjtéséhez, annak érdemes mielőbb áttekintenie a finanszírozási lehetőségeket. A megfelelő időben kiválasztott lakáshitel ugyanis jelentős pénzügyi előnyt jelenthet, különösen akkor, ha a piaci kamatok később ismét emelkedni kezdenek.
Nem csak a kamat számít
Sokan kizárólag a kamat alapján választanak lakáshitelt, pedig egy finanszírozás teljes költségét számos más tényező is befolyásolja. Lényeges lehet a futamidő, a kamatperiódus, az előtörlesztési lehetőségek, a kapcsolódó banki kedvezmények és természetesen az is, hogy milyen állami támogatások vehetők igénybe az adott élethelyzetben.
Egy hitelajánlat első ránézésre kedvezőnek tűnhet, miközben egy másik konstrukció a teljes futamidő alatt akár több millió forinttal is olcsóbb lehet. Éppen ezért a hitelfelvétel előtt célszerű szakértő segítségével összehasonlítani a különböző bankok ajánlatait.
Az albérletpiac következő éveit a lakásvásárlók is alakítják
Bár jelenleg úgy tűnhet, hogy megállt az albérletárak emelkedése, ez korántsem jelenti azt, hogy a piac megnyugodott volna. Az önerőhiánnyal küzdő lakásvásárlók továbbra is erős keresletet biztosítanak a bérleti piacon, miközben a befektetők óvatosabbá válása a kínálat növekedését fékezheti.
A következő évek egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy milyen ütemben valósul meg a bérlakásépítési program, és képes lesz-e érdemben enyhíteni a lakhatási nyomást. Addig azonban azok járhatnak a legjobban, akik nem csupán az ingatlanárakat figyelik, hanem időben felmérik saját finanszírozási lehetőségeiket is.
Ha lakásvásárláson gondolkodik, érdemes már a keresés megkezdése előtt tájékozódni arról, hogy mekkora hitelösszegre lehet jogosult, milyen önerőre lesz szüksége, és melyik bank kínálja az Ön élethelyzetéhez leginkább illeszkedő konstrukciót. Egy jól megválasztott lakáshitel nemcsak a saját otthonhoz vezető utat rövidítheti le, hanem hosszú távon jelentős megtakarítást is eredményezhet.
